Dorfbau

Die südlich gelegene, ehemalige Industriestadtstadt Winterthur bildet das urbane Zentrum der Region. Die umliegenden, ursprünglich landwirtschaftlich geprägten Dörfer, entwickelten sich entsprechend ihrer Nähe zur Kernstadt bzw. ihrer verkehrstechnischen Anbindung an diese zu sub- und perirubanen Zonen, wie sie an vielen vergleichbaren Orten des Schweizer Mittellandes zu finden sind. Die stetige Zunahme an versiegelter Fläche führte in stadtnahen Gebieten zu einer Invertierung des traditionell ländlichen Siedlungsmusters. Diese Tendenz wird sich angesichts der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung und dem Mangel an konkreten Lösungen weiter fortsetzten und steht im klaren Widerspruch zur politischen Forderung nach einem haushälterischen Umgang mit Boden und dem Umlenken der Siedlungsentwicklung nach innen.

Veränderung der Wohnbevölkerung im Kanton Zürich 1980 bis 2010

Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung, 1980-2010 nach wirtschaftlichem Wohnsitzbegriff (ab 2010 ständige Wohnbevölkerung, neue Zählweise)

+22.3% (250‘000 Eiw.) ¹

Veränderung der versiegelten Flächen im Kanton Zürich 1979/85 bis 2004/09

Veränderung der versiegelten Flächen (befestigte Flächen, Gebäude und Treibhäuser), 1979/85 - 2004/09

+23.2% (4366 ha) ²

Prognostizierte Veränderung der Wohnbevölkerung im Kanton Zürich 2015 bis 2045

Referenzszenario der Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung, 2015-2045 Prognostizierte Veränderung, in %

+25.3% (370‘000 Eiw.) ³

Die Verantwortung zur Regulierung der Bautätigkeiten liegt in erster Linie bei der Gemeinde. Das Raumplanungsgesetzt als Steuerungsinstrument des Bundes, sowie die kantonalen Richtpläne, wirken daher nur bedingt. Sämtliche Bauvorhaben innerhalb des Gemeindegebiets richten sich nach dem kommunal ausgearbeiteten Zonenplan und der damit verbundenen Bau- und Zonenordnung. Im Zonenplan der Gemeinde Hettlingen sind grossflächige Reservezonen ausgewiesen, welche das angestrebte Wachstumspotenzial aufzeigen. Dieses ist jedoch stark von der vorgesehenen Bebauungsform und damit von kommunalpolitischen Entscheidung abhängig. Für das weitere Szenario wird von einer Umwandlung der Reservezone in W1 ausgegangen.

Die in der Bau- und Zonenordnung definierten Regulatorien treffen klare Aussagen über Grösse, Form, Position und Nutzung der Bebauung und betrachten diese als isoliertes Einzelobjekt. Die dazugehörige Freiraumgestaltung bleibt gänzlich im Ermessen des Eigentümers / der Eigentümerin.

Um eine mögliche Wachstumsalternative zum gängigen Model der Bauzonenerweiterung zu erarbeiten, wird eine beispielhafte Siedlung zur weiteren Bearbeitung gewählt. Dabei gilt der Anspruch die potenziell in der geplanten Reservezone realisierbare BGF anderweitig zu generieren. Die Ausnützungsziffer ist dabei der erste Regulationsparameter, der hinterfragt werden muss.

Das Bearbeitungsgebiet umfasst 28 Einzelparzellen, wovon 27 bebaut sind. Die Bebauungstypologie entspricht der in der Wohnzone 1 erlaubten ein- bis zweigeschossigen EFH. Die vor Ort durchgeführte Befragung hat ergeben, dass die Auslastung der Häuser durchschnittlich nur 50% beträgt. Dies führt zu einem entsprechend hohen Wohnflächenbedarf pro Kopf.

Die neue Baustruktur fügt sich zwischen die bestehenden Gebäude ein. So werden neue Wohnparteien geschaffen und bestehende ergänzt. Die Neubauten fundieren auf drei Grundtypen, die jeweils ortsspezifisch angepasst werden. Grundsätzlich gilt jedoch:

Jede Partei verfügt über einen individuellen Zugang von aussen.
Jede Partei hat Zugang zu einem privaten und einem gemeinschaftlichen Aussenraum.
Jedes Heim ist mindestens zweiseitig ausgerichtet.
Die Ausrichtungen sind voneinander abgewendet.
Ein Teil der neugebauten Fläche kann bedarfsweise dem Bestand zugeschrieben werden.
Die Grundrisse lassen sich verschieden nutzen und unterteilen.

Die Bestandsbauten werden aufgestockt und deren Dächer in Flachdächer transformiert. Dadurch entsteht ein zusätzliches vollwertiges Wohngeschoss. Je nach Situation kann das Haus so auch horizontal unterteilt werden, was es für mehrere Parteien bewohnbar macht. Auch hier gilt grundsätzlich:

Jede Partei verfügt über einen individuellen Zugang von aussen.
Jede Partei hat Zugang zu einem privaten und einem gemeinschaftlichen Aussenraum.
Jedes Heim ist mindestens zweiseitig ausgerichtet.

Um die verschiedenen Potenziale auszunutzen, ist eine Umstrukturierung der Eigentumsverhältnisse erforderlich. Das gewählte Prinzip des Stockwerkeigentums bietet den bestehenden Hauseigentümern/innen erhebliche finanzielle Verkaufsanreize. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland liegt in der Gemeinde Hettlingen im Jahre 2018 bei 830 sFr.⁸ Dies ergibt auf das Bearbeitungsgebiet einen durchschnittlichen Verkaufsgewinn pro Grundstück von ca. 300‘000 sFr.

Die Umstrukturierung der Eigentumsverhältnisse ergibt auch neue Möglichkeiten in der Freiraumgestaltung. Insbesondere im gemeinschaftlichen Eigentum verbleibende Flächen können zu Räumen umgestaltet werden, die neue Qualitäten ins Siedlungsbild bringen und die Durchwegung dichter und reichhaltiger machen.

Verschiedenste Freiraumtypen sind bereits im Ortsbild vorhanden. Sie finden sich jedoch überwiegend in der historisch gewachsenen Kernzone. In Wohnzonen beschränkt sich die Gestaltung des öffentlichen Raumes auf die reine Erschliessungs- bzw. Parkierfunktion.

Die vorgeschlagene Strategie erzeugt ein völlig neues Siedlungsbild. Durch die Überlagerung zweier Planungslogiken entstehen neue Grundriss- und Freiraumtypen, die für ansässige Bewohner/innen eine spannende Neuinterpretation ihrer Wohnsituation bedeuten können, aber die Siedlung auch für weitere Zielgruppen interessant machen.

Neue Einwohner/innen können ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen, ohne dass zusätzlich Flächen in Bauzonen transferiert werden müssen. Wichtige Voraussetzungen für diese Zielgruppe, wie Grosszügigkeit, Selbstbestimmung und Naturnähe, können trotz starker Erhöhung der Ausnützungsziffer weiterhin erfüllt werden.

Eine mögliche Innenraumgestaltung. Rohe Materialien prägen die Atmosphäre. Die Aussenwände aus Einsteinmauerwerk und die Decken aus Tonfertigteilen bleiben spürbar. Die grosse Tiefe des Grundrisses schafft auch dünklere Bereiche innerhalb des Hauses. Der Bezug zu aussen ist aber stets vorhanden.